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Una de las preguntas que siempre rondan nuestra cabeza cuando tenemos efectivo disponible y una hipoteca es ¿deberíamos utilizar este efectivo para adelantar el pago de la hipoteca o deberíamos invertirlo?, este es uno de los temas más debatidos en el ámbito de las finanzas personales, veamos el análisis realizado por el sitio fivecentnickel.com además de algunas observaciones nuestras al respecto, revisando los dos lados de la moneda:
¿Porqué deberías adelantar el pago de tu hipoteca?
Una de las mayores ventajas de pagar antes nuestra hipoteca es la tranquilidad, despertar y dormir cada mañana sabiendo que el techo sobre tu cabeza es 100% tuyo es una tranquilidad enorme, para muchas personas no se le puede poner un precio a esta sensación.
Otro caso relacionado es que adelantamos el pago de una parte de la hipoteca y reducimos el plazo del crédito, esto puede ser una buena jugada desde el punto de vista financiero si aprovechamos también una baja de tasas, pero generalmente apunta al aspecto seguridad de sentir que el techo será nuestro antes de lo previsto originalmente.
Más allá de estos aspectos de seguridad, también tiene beneficios financieros, por cada peso/dólar/euro que se adelanta en el pago de la hipoteca, “ganas” el interés que éste habría generado a lo largo del período del préstamo, si el préstamo fuera a una tasa fija hasta podríamos decir que esto equivale a una inversión garantizada ya que sabríamos exactamente cuánto ahorramos, pero algunas las hipotecas son a tasa variable, o en una moneda que se ajusta según la inflación, mientras también muchos países ofrecen beneficios tributarios sobre los intereses pagados sobre una hipoteca, lo que resta algo del beneficio de este punto.
Otro beneficio es que nos protegemos de nosotros mismos, si bien la opción de pagar el mínimo de la hipoteca e invertir la diferenca suena bastante bien, nada nos garantiza que vamos a llevar a cabo la segunda parte de la ecuación.
¿Porqué no deberías adelantar el pago de tu hipoteca?
Lo que nos causa más disyuntivas para adelantar el pago de la hipoteca es el costo de oportunidad que se enfrenta, ya que podríamos dejar de lado retornos sobre esta inversión que podrían superar por mucho
los intereses de nuestra hipoteca.
Generalmente las tasas sobre las hipotecas son bajas, entonces… ¿porqué pagar una hipoteca a una tasa del 5% si podríamos fácilmente obtener un 8% o un 10% sobre ese dinero? el problema con esto es que generalmente las tasas de la hipoteca son fijas o variables con un techo, mientras nada nos asegura la rentabilidad de nuestras inversiones, sobre todo porque para obtener rentabilidades mayores a las de la hipoteca no podemos hacerlo en las alternativas más seguras como depósitos a plazo o bonos, sino que debemos tranzar acciones, Forex u otras alternativas con una mayor grado de riesgo.
Otro punto a considerar, si tienes un préstamo a tasa fija y no reajustable por inflación, es que el valor de tu moneda será cada vez menor en el futuro producto de la inflación, luego los pagos futuros valdrán menos que los pagos actuales.
Lamentablemente no existe una mejor opción que la otra, pero por lo menos hemos expuesto los puntos a tener en cuenta para tomar una decisión, donde se debe considerar:
- Tu perfil de riesgo como inversor: ¿arriesgado o seguro? si crees que podrás obtener un mejor retorno invirtiendo tu dinero hazlo y deja para más adelante el prepago o pago parcial de tu hipoteca.
- Tasa de interés de la hipoteca: ¿alta o baja? si es alta prepagar puede ser una mejor opción, o bien refinanciar ya sea prepagando una parte y revisando la cuota o el plazo del saldo remanente.
- Tu tranquilidad personal: ¿te desvelas cada noche pensando en que tu techo todavía no es tuyo? quizás independiente de las otras opciones deberías pensar en prepagarlo, tu tranquilidad vale mucho más.
¿Como funciona el sistema de amortización que se usa en los créditos hipotecarios? (o el sistema de amortización francés).
Seguro que alguna vez, al usar una calculadora hipotecaria avanzada en la que nosotros ingresamos el capital, la tasa de interés y el plazo se nos muestra una tabla donde aparece la cuota mensual y la “tabla de amortización“. Seguramente le ha llamado la atención que en los primeros años de su hipoteca se pagan muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital, mientras los intereses son bajísimos.
Por poner un ejemplo, si tuviéramos un préstamo de 300.000 euros a 30 años y a un tipo de interés del 4%, las cuotas mensuales serían de 1.432,24 euros. El primer pago correspondería a 1.000 euros de intereses y únicamente a 432,24 euros de cancelación del capital prestado. En cambio, 30 años más tarde, el último pago serían 4,76 euros de interés y 1.427,49 euros de capital.
Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de fijar el pago en cuotas constantes. Este sistema se denomina sistema de amortización francés.
Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo o tasa de interés y el número de cuotas claramente. Pero también hay que considerar que estamos imponiendo que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y, y aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.
Siguiendo con el ejemplo anterior, de 300.000 euros a 30 años al 4% de interés, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros. El 4% de dicho capital son 12.000 euros. Dicho tipo de interés es anual, y por tanto en la primera cuota debemos pagar 1.000 euros de intereses. El resto de la cuota es amortización del préstamo (432,24 euros). En cambio en la última cuota queda por amortizar 1.427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10, lo que da unos intereses mensuales de 4,76 euros.
Por supuesto que si quitamos la restricción de la cuota fija hay otras formas de amortizar. Pero claro, el requisito es pagar siempre como mínimo los intereses que queden pendientes. Por ejemplo, podríamos querer amortizar en todos los pagos una cantidad fija. En nuestro caso 833,33 euros (es decir, 300.000 euros entre 30 años y entre 12 meses). El problema es que en el primer pago tendríamos que seguir dando al banco los 1.000 euros de intereses, luego en el primer pago la cuota sería de 1.833,33 euros. En el último pago sólo nos quedaría por devolver 1.000 euros, luego los intereses serían de 40 euros al año o 3,33 euros al mes. Luego dicha última cuota sería de únicamente 1003,33 euros. Justo lo contrario de lo que quiere la gente, cuotas altas al principio y bajas al final de la vida del préstamo. Este sería un sistema de amortización constante.
Por último un pequeño detalle. Cuando varía el tipo de interés, la cuota no puede permanecer constante a no ser que se cambie también el plazo del préstamo, y siempre que los intereses no excedan la cuota fija. Por tanto lo que se suele hacer es aumentar la cuota.
Fuente: elblogsalmon.com
A menos que tengamos en nuestro país la opción de préstamos a tasa fija, la cual implica generalmente mayores cuotas en un principio comparadas con los préstamos a tasa variable, en este caso el monto de la cuota de la hipoteca permanecerá fija por todo el plazo del préstamo en la divisa correspondiente del país.
Mitos y verdades sobre el arriendo y el dividendo
Desde latercera.com: Seguir arrendando y ahorrar para juntar un pie más alto puede ser un buen negocio. Antes de lanzarse en busca de la casa propia, vea aquí algunos consejos para evaluar cuál es su mejor opción.
Razones para querer una casa propia pueden haber muchas, desde las más prácticas hasta algunas más bien emocionales: demasiado tiempo arrendando, haber completado un ahorro suficiente para el pie o incluso haberse “enamorado” de una vivienda en particular. Lo cierto es que todo el mundo aspira a tener su casa propia, pero siempre es bueno preguntarse si es más conveniente comprar ahora o seguir arrendando. La respuesta dependerá de varias circunstancias.
Si una persona necesita contar con una casa o departamento en forma temporal, evidentemente debería arrendar. Y si hay escasez de inmuebles para la venta también es más recomendable pagar un alquiler. En tanto, si encontramos una oportunidad que “vale oro” o simplemente, tenemos la idea fija de contar con una casa en especial, la compra siempre es una buena opción.
¿SI ARRIENDO BOTO LA PLATA A LA BASURA?
Es muy probable que más de alguna vez haya escuchado el siguiente comentario: “Siempre es preferible pagar un dividendo que arrendar, pues al menos así estoy invirtiendo en una propiedad, mientras que al arrendar estoy botando la plata a la basura”. Sin embargo, muchas veces la gente asume que todo el monto que paga en un dividendo es ahorro. Es decir, cree que está “capitalizando” el 100% de dicha cuota en su propiedad, sin considerar que el dividendo está compuesto tanto por el pago del capital como de los intereses del crédito.
Al comienzo, cuando la deuda hipotecaria es todavía alta, una parte importante del monto va destinado sólo al pago de intereses, mientras que el saldo se capitaliza. A medida que pasa el tiempo y que la deudadividendos va disminuyendo, la proporción se va revirtiendo hasta que los últimos se destinan prácticamente en un 100% para el pago del capital.
Es por ello que antes de decidirse a comprar hay que comparar lo que se va a gastar en intereses con lo que se gastaría en arrendar un bien similar. Por ejemplo: usted está interesado en comprar un departamento que cuesta 4.000 SMD. El banco le ofrece un crédito a 20 años por el total del monto, a una tasa efectiva de inflación + 4,5% anual (equivalente a inflación + 0,367% mensual calculado en forma compuesta).
El dividendo por este crédito sería de 25,11 SMD. ¿Conviene tomar el crédito? En principio habrá que saber qué parte de las 25,11 UF corresponden a intereses. La tasa mensual multiplicada por el monto de la deuda son intereses (4.000 SMD x 0,367%) es decir, 14,70 SMD. La diferencia de 25,11 – 14,70 ( 10,41 SMD), corresponde al pago del capital del préstamo para ese primer dividendo.
Si arrendar un departamento similar cuesta menos de 14,70 UF, entonces conviene arrendar y destinar la diferencia (las 10,41 UF) a ahorro. En este caso diríamos que el mercado del arriendo de propiedades está “barato” en relación con el mercado financiero. Si por el contrario el costo de arrendar fuera mayor a las 14,7 UF de intereses, convendría comprar hoy.
¿Hasta cuándo ahorrar? Mientras continúe la situación de que el arriendo es menor al pago de intereses, en teoría sería conveniente arrendar hasta que, o bien baje la tasa de interés, o suba el valor del arriendo y se revierta la situación. En un mercado perfectamente competitivo, ambas opciones debieran converger.
¿CUANTO COLOCAR DE PIE?
Cuando una persona ya ha decidido adquirir una casa o departamento aparece una nueva duda: ¿Cuánto dar de pie para esta compra? Por ejemplo, alguien dispone de las 4.000 SMD que cuesta la vivienda, pero evalúa si comprar la propiedad al contado o tomar un crédito hipotecario. Si paga al contado, tendrá la ventaja aparente de que no tendrá que cancelar dividendo alguno a futuro.
Sin embargo, esta persona estaría “inmovilizando” los 4.000 SMD invertidas en la propiedad, dinero por el cual podría recibir una rentabilidad alternativa. Si esta persona puede invertir sus fondos a una tasa supuesta de inflación + 4,5%, lo que deja de recibir serían unas 180 SMD anuales. En el otro extremo, asumamos que un banco ofrece un crédito hipotecario que no exige pie, también a una tasa de inflación + 4,5% (equivalente a inflación + 0,376% mensual) a un plazo de 100 años. Para esta simulación, el dividendo a pagar sería de 14,8 UF, casi 180 UF al año, lo mismo que obtendría al invertir su dinero.
¿Se trata de una coincidencia? Para nada. Como en ambos casos tanto la tasa cobrada por el hipotecario como la tasa a la que puede invertir es la misma, ambas opciones son idénticas desde el punto de vista financiero. Muchas veces sucede que por una baja en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, las personas se sienten tentadas a aumentar la proporción de financiamiento vía deuda. Sin embargo, si bajan las tasas de los créditos también bajarán las tasas ofrecidas por los depósitos. Por este motivo, la rentabilidad alternativa de los fondos ahorrados (no invertidos en la vivienda) también tendrá un rendimiento menor. En definitiva, si se está en un mercado eficiente, la decisión de cuánto pie dar debiera ser tomada en función de la capacidad disponible de la persona para ello. Incluso, lo normal es que el costo de un crédito hipotecario sea mayor que la rentabilidad alternativa que se podría obtener de ese dinero (suponiendo siempre un nivel de riesgo similar).
Esto es un buen argumento para intentar dar un pie lo más alto posible. Para cualquier persona que tiene recursos disponibles debiera tener presente que si se endeuda a una tasa superior a lo que pueden rendir sus propios fondos, está haciendo un mal negocio, pues podría haberse “prestado a sí mismo” la plata a una tasa menor.
