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¿Como funciona el sistema de amortización que se usa en los créditos hipotecarios? (o el sistema de amortización francés).
Seguro que alguna vez, al usar una calculadora hipotecaria avanzada en la que nosotros ingresamos el capital, la tasa de interés y el plazo se nos muestra una tabla donde aparece la cuota mensual y la “tabla de amortización“. Seguramente le ha llamado la atención que en los primeros años de su hipoteca se pagan muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital, mientras los intereses son bajísimos.
Por poner un ejemplo, si tuviéramos un préstamo de 300.000 euros a 30 años y a un tipo de interés del 4%, las cuotas mensuales serían de 1.432,24 euros. El primer pago correspondería a 1.000 euros de intereses y únicamente a 432,24 euros de cancelación del capital prestado. En cambio, 30 años más tarde, el último pago serían 4,76 euros de interés y 1.427,49 euros de capital.
Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de fijar el pago en cuotas constantes. Este sistema se denomina sistema de amortización francés.
Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo o tasa de interés y el número de cuotas claramente. Pero también hay que considerar que estamos imponiendo que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y, y aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.
Siguiendo con el ejemplo anterior, de 300.000 euros a 30 años al 4% de interés, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros. El 4% de dicho capital son 12.000 euros. Dicho tipo de interés es anual, y por tanto en la primera cuota debemos pagar 1.000 euros de intereses. El resto de la cuota es amortización del préstamo (432,24 euros). En cambio en la última cuota queda por amortizar 1.427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10, lo que da unos intereses mensuales de 4,76 euros.
Por supuesto que si quitamos la restricción de la cuota fija hay otras formas de amortizar. Pero claro, el requisito es pagar siempre como mínimo los intereses que queden pendientes. Por ejemplo, podríamos querer amortizar en todos los pagos una cantidad fija. En nuestro caso 833,33 euros (es decir, 300.000 euros entre 30 años y entre 12 meses). El problema es que en el primer pago tendríamos que seguir dando al banco los 1.000 euros de intereses, luego en el primer pago la cuota sería de 1.833,33 euros. En el último pago sólo nos quedaría por devolver 1.000 euros, luego los intereses serían de 40 euros al año o 3,33 euros al mes. Luego dicha última cuota sería de únicamente 1003,33 euros. Justo lo contrario de lo que quiere la gente, cuotas altas al principio y bajas al final de la vida del préstamo. Este sería un sistema de amortización constante.
Por último un pequeño detalle. Cuando varía el tipo de interés, la cuota no puede permanecer constante a no ser que se cambie también el plazo del préstamo, y siempre que los intereses no excedan la cuota fija. Por tanto lo que se suele hacer es aumentar la cuota.
Fuente: elblogsalmon.com
A menos que tengamos en nuestro país la opción de préstamos a tasa fija, la cual implica generalmente mayores cuotas en un principio comparadas con los préstamos a tasa variable, en este caso el monto de la cuota de la hipoteca permanecerá fija por todo el plazo del préstamo en la divisa correspondiente del país.
Mitos y verdades sobre el arriendo y el dividendo
Desde latercera.com: Seguir arrendando y ahorrar para juntar un pie más alto puede ser un buen negocio. Antes de lanzarse en busca de la casa propia, vea aquí algunos consejos para evaluar cuál es su mejor opción.
Razones para querer una casa propia pueden haber muchas, desde las más prácticas hasta algunas más bien emocionales: demasiado tiempo arrendando, haber completado un ahorro suficiente para el pie o incluso haberse “enamorado” de una vivienda en particular. Lo cierto es que todo el mundo aspira a tener su casa propia, pero siempre es bueno preguntarse si es más conveniente comprar ahora o seguir arrendando. La respuesta dependerá de varias circunstancias.
Si una persona necesita contar con una casa o departamento en forma temporal, evidentemente debería arrendar. Y si hay escasez de inmuebles para la venta también es más recomendable pagar un alquiler. En tanto, si encontramos una oportunidad que “vale oro” o simplemente, tenemos la idea fija de contar con una casa en especial, la compra siempre es una buena opción.
¿SI ARRIENDO BOTO LA PLATA A LA BASURA?
Es muy probable que más de alguna vez haya escuchado el siguiente comentario: “Siempre es preferible pagar un dividendo que arrendar, pues al menos así estoy invirtiendo en una propiedad, mientras que al arrendar estoy botando la plata a la basura”. Sin embargo, muchas veces la gente asume que todo el monto que paga en un dividendo es ahorro. Es decir, cree que está “capitalizando” el 100% de dicha cuota en su propiedad, sin considerar que el dividendo está compuesto tanto por el pago del capital como de los intereses del crédito.
Al comienzo, cuando la deuda hipotecaria es todavía alta, una parte importante del monto va destinado sólo al pago de intereses, mientras que el saldo se capitaliza. A medida que pasa el tiempo y que la deudadividendos va disminuyendo, la proporción se va revirtiendo hasta que los últimos se destinan prácticamente en un 100% para el pago del capital.
Es por ello que antes de decidirse a comprar hay que comparar lo que se va a gastar en intereses con lo que se gastaría en arrendar un bien similar. Por ejemplo: usted está interesado en comprar un departamento que cuesta 4.000 SMD. El banco le ofrece un crédito a 20 años por el total del monto, a una tasa efectiva de inflación + 4,5% anual (equivalente a inflación + 0,367% mensual calculado en forma compuesta).
El dividendo por este crédito sería de 25,11 SMD. ¿Conviene tomar el crédito? En principio habrá que saber qué parte de las 25,11 UF corresponden a intereses. La tasa mensual multiplicada por el monto de la deuda son intereses (4.000 SMD x 0,367%) es decir, 14,70 SMD. La diferencia de 25,11 – 14,70 ( 10,41 SMD), corresponde al pago del capital del préstamo para ese primer dividendo.
Si arrendar un departamento similar cuesta menos de 14,70 UF, entonces conviene arrendar y destinar la diferencia (las 10,41 UF) a ahorro. En este caso diríamos que el mercado del arriendo de propiedades está “barato” en relación con el mercado financiero. Si por el contrario el costo de arrendar fuera mayor a las 14,7 UF de intereses, convendría comprar hoy.
¿Hasta cuándo ahorrar? Mientras continúe la situación de que el arriendo es menor al pago de intereses, en teoría sería conveniente arrendar hasta que, o bien baje la tasa de interés, o suba el valor del arriendo y se revierta la situación. En un mercado perfectamente competitivo, ambas opciones debieran converger.
¿CUANTO COLOCAR DE PIE?
Cuando una persona ya ha decidido adquirir una casa o departamento aparece una nueva duda: ¿Cuánto dar de pie para esta compra? Por ejemplo, alguien dispone de las 4.000 SMD que cuesta la vivienda, pero evalúa si comprar la propiedad al contado o tomar un crédito hipotecario. Si paga al contado, tendrá la ventaja aparente de que no tendrá que cancelar dividendo alguno a futuro.
Sin embargo, esta persona estaría “inmovilizando” los 4.000 SMD invertidas en la propiedad, dinero por el cual podría recibir una rentabilidad alternativa. Si esta persona puede invertir sus fondos a una tasa supuesta de inflación + 4,5%, lo que deja de recibir serían unas 180 SMD anuales. En el otro extremo, asumamos que un banco ofrece un crédito hipotecario que no exige pie, también a una tasa de inflación + 4,5% (equivalente a inflación + 0,376% mensual) a un plazo de 100 años. Para esta simulación, el dividendo a pagar sería de 14,8 UF, casi 180 UF al año, lo mismo que obtendría al invertir su dinero.
¿Se trata de una coincidencia? Para nada. Como en ambos casos tanto la tasa cobrada por el hipotecario como la tasa a la que puede invertir es la misma, ambas opciones son idénticas desde el punto de vista financiero. Muchas veces sucede que por una baja en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, las personas se sienten tentadas a aumentar la proporción de financiamiento vía deuda. Sin embargo, si bajan las tasas de los créditos también bajarán las tasas ofrecidas por los depósitos. Por este motivo, la rentabilidad alternativa de los fondos ahorrados (no invertidos en la vivienda) también tendrá un rendimiento menor. En definitiva, si se está en un mercado eficiente, la decisión de cuánto pie dar debiera ser tomada en función de la capacidad disponible de la persona para ello. Incluso, lo normal es que el costo de un crédito hipotecario sea mayor que la rentabilidad alternativa que se podría obtener de ese dinero (suponiendo siempre un nivel de riesgo similar).
Esto es un buen argumento para intentar dar un pie lo más alto posible. Para cualquier persona que tiene recursos disponibles debiera tener presente que si se endeuda a una tasa superior a lo que pueden rendir sus propios fondos, está haciendo un mal negocio, pues podría haberse “prestado a sí mismo” la plata a una tasa menor.
SmartMoney, el sitio de finanzas personales, ha publicado recientemente un nuevo artículo de su serie “10 Things…“. En esta ocasión se trata de “10 Things Millionaires Won’t Tell You” (10 cosas que los millonario no te contarán). Esta entrada se basa en la traducción realizada por voyaserrico.site40.net, pero revisada y ampliada por nosotros.
Las 10 cosas que no te contará nunca un millonario son:
- Puedes pensar que soy un millonario, pero yo no: ¿1 millón de dólares te parece una cantidad para considerarte millonario? bien, hay más de diez millones de americanos que tienen unos bienes valorados en más de 1 millón de dólares (más del doble de los que había en el 2002), pero una encuesta reciente realizada por Fidelity muestra que sólo un 8% de estos millonarios se encuentre “muy” o “extremadamente” rico, mientras un 19% no se siente rico en absoluto. Según Fidelity, el número mágico para sentirse verdaderamente rico es de US$ 23 millones.
- Compro en Wall-Mart…: el 80% de los millonarios hacen las compras con la misma cabeza que cualquier persona de clase media. Cabe recordar que la mayoría de ellos vienen de clase media y saben lo que significa el ahorro, además un 70% sólo pueden ser considerados ricos desde hace 15 años.
- Pero no me hice rico escatimando en leche: independientemente de cómo consiguieron su riqueza, los millonarios saben tratar la deuda, y jugar con ese factor. La mayoría tuvieron que endeudarse para construir sus imperios, pero de manera juiciosa. Toman préstamos para construir sus negocios, evitan deuda de altos intereses como las tarjetas de crédito e hipotecan su vivienda para financiar compras si su flujo de efectivo no es suficiente.
- Tengo un secretario para todo: ningún millonario considera un gasto excesivo en tener un ayudante personal o alguna persona dedicada a quehaceres de todo tipo, que consiga las mejores mesas en los mejores restaurantes, que busque las compras más raras, etc.
- No te vas a hacer rico siendo “buena gente”: la mayor parte de los millonarios reconocen que en los negocio no hay amigos y se reconocen como unos “bastardos en los negocios“. Como ejemplo tenemos Bill Gates, que fue implacable en la construcción de una de las mayores empresas del mundo o a Rockefeller, que amenazaba a sus rivales con la bancarrota si se interponían en el camino de Standard Oil.
- Los impuestos son para la gente corriente: Los millonarios pagan impuestos, de echo el top 1% de mayores ingresos pagó cerca de un 40% de los ingresos fiscales en el 2005, pero los millonarios tratan de derivar una parte importante de sus ganancias a través de dividendos y ganancias de capital, que tienen una menor tasas impositiva que los impuestos. Pero los grandes ahorro vienen de tener un negocio y deducir cualquier cosa relacionada con ellos. Incluso gran parte de ellos desvían capital a paraísos fiscales.
- Fui un estudiante del montón: cuando se le pregunta a un millonario qué le llevó a su situación de prosperidad, la respuesta mayoritaria es el trabajo duro, seguido por educación, determinación y “tratar a los otros con respeto“. También indican que lo absorbían en clase era menos importante que aprender como estudiar y como ser disciplinado.
- ¿Te gusta mi Ferrari? Es alquilado: ¿Por qué gastar miles de dólares en un Ferrari cuando dentro de meses estará pasado de moda y devaluado? Existen negocios que por cierta cantidad te permiten alquilar cualquier coche de lujo durante un año. Más de un 50% de los millonarios dicen que piensan alquilar bienes de lujo en los próximos 12 meses.
- El dinero puede comprar la felicidad: Un 70% de los millonarios dicen que el dinero creó más felicidad para ellos. Estadísticamente los ricos tienen una menor tasa de depresión, mejor salud e incluso se ha llegado a comprobar que rien más y más seguido que la clases media y baja. Lo que más valoran los ricos es que el dinero puede comprar la libertad.
- Tu te preocupas por aparentar como tu vecino, yo como los Trump: “Lo que hace a la gente feliz no es lo mucho que esteen ganando ,sino lo que ganan en relación a sus pares.” Para todos los ricos, un 40% está preocupado de que standard de vida disminuya cuando se retiren y de que el dinero se les acabe antes de morir. El ansia de aparentar puede llevar a cualquiera a la bancarrota y eso es una preocupación también para los ricos.
El artículo original sobre “El Espectro del dinero” ´provocó algunas reacciones en la web, es así como Jack en su blog exjackly profundiza más estos temas en una entrada titulada “Las etapas de la riqueza“, veamos de que se trata:
Las Etapas de la Riqueza
Mirando desde abajo hacia arriba, podemos ver la mente de una persona a través de las distintas etapas de la riqueza y ver como las perspectivas van cambiando a medida que alguien reune riquezas. Se puede ver que no hay cifras involucradas, esto es así porque – con la excepción de los niveles más altos de riqueza – cualquier persona con cualquier nivel de ingreso puede estar en cualquier lugar, incluso personas con salarios millonarios puedes encontrarse fuera de control. Revisemos las etapas:
- Ignorancia / Fuera de Control: Una persona en esta etapa probablemente tiene un balance negativo, cualquier dinero que ingrese se va inmediatamente hacia afuera. Si les preguntan cuanta riqueza tienen no pueden responder porque no tienen idea. Probablemente sienten que esto no es bueno, pero no hay suficiente conciencia para investigar sobre ello. Si tiene acceso a crédito, probablemente esta persona lo utilizará. Lo peor del caso: si lográn salir de esta situación con ayuda, probablemente volverán a ella! para pasar a la siguiente etapa es necesario trabajar sobre la ignorancia, identificar los problemas y terminar con el sangramiento financiero.
- Pisando el Agua: Una persona en este estado aun está endeudado, con un balance negativo. sin embargo, esta persona sabe donde está financieramente. Estando endeudado, todavía existe una lucha contra las fuerzas económicas, sin embargo, esta persona no se sigue ahogando. Ha encontra una forma de mantenerse en un lugar, las cosas no mejorar, pero tampoco empeoran.
- Escalando: Esta es la primera de las realmente positivas etapas de la riqueza. No sólo la persona no se sigue endeudando, sino que disminuyen su carga financiera. Incluso es posible que durante este proceso se alcanceun balance positivo . El objetivo principal es reducir la deuda. Las deudas de tarjetas de crédito, créditos automotrices e hipotecarios son aún una parte de la vida durante esta etapa, pero están serán eliminadas con el tiempo. Dependiendo del hoyo en que hayamos estado metidos, este proceso puede tomar desde unos pocos meses a unos años. Cuando la deuda de corto plazo de altos intereses ha sido eliminada, avanzaremos a la siguiente etapa de la riqueza.
- Construyendo la Fundación: Es tiempo de tomar un respiro hondo y celebrar, quien haya alcanzado este punto está bastante por delante de la mayor parte de la población. Sin deuda financiera de corto plazo existe una mayor flexibilidad con los ingresos y el flujo de efectivo. La mayor parte de las personas en esta etapa cuenta con un balance positivo, sin embargo en esta etapa el pensamiento de las personas podrá diferir. Algunas personas continuarán con algo de deuda de largo plazo con bajos intereses, como los créditos de estudios y los hipotecarios. Otros priorizarán sus ahorros para el retiro. Otros comenzarán ahorrando en grandes fondos de emergencia o comenzarán a planear cambios de gran escala en sus vidas. Lo importante de esta etapa es que es una etapa de transición. Seguramente estaremos aquí por algún tiempo pagando deudas y aumentando los ahorros y las inversiones. Una vez que la fundación está completa, seguimos adelante.
- Trabajando para uno: En esta etapa es cuando uno está libre de deuda, no significa siempre que no exista deuda, incluso, cualquier deuda mantenida está asociada a una inversión que genera suficiente efectivo para pagarla, por ejemplo, una propiedad arrendada. Lo que diferencia esta etapa es que a pesar de uno continúa trabajando, uno sólo lo hace para cubrir las necesidades del día a día. Cualquier dinero obtenido es de uno. Cualquier ingreso extra puede ser gastado como uno lo desea. en esta etapa, la mayor parte de la gente continúa ahorrando e invirtiendo, con sus ojos en la próxima etapa.
- El Dinero Trabajando para uno: Aquí es donde todos quieren estar. Con el patrimonio acumulado, existe suficiente para vivir de el. Si, una jubilación completa es posible. Este es el nivel que todos queremos porque es en el donde podemos hacer lo que realmente queramos. El único trabajo necesario es aquel para asegurar ahorros, inversiones, etc, para mantener los ingresos para continuar con nuestras vidas. Para aquellos que quieran llegar a la próxima etapa, el foco está en continuar aumentando los activos.
- Dinero trabajando para el futuro: Aquí, ya no existe más el aquí y el ahora. Todas las necesidades que podríamos tener en la vida están cubiertas e incluso tenemos más dinero. El reto en esta etapa es dejar algún tipo de herencia, para la próxima generación, filantropía, etc. Algunas personas continúan amasando tantas riquezas que caen incluso en una nueva categoría.
- No es dinero…: Bill Gates, Waren Buffet, Steve Jobs, Larry Ellison, entre otros. Estas personas trabajaron para construir fortunas que exceden por mucho lo que podemos gastar. todos continúan trabajando y aumentando sus riquezas, es parte de quien son. Aquí, el dinero finalmente se vuelve sólo una forma de llevar la cuenta.
Estas son las etapas de la riqueza, ¿hasta donde quieres llegar? ¿cuáles son tus objetivos?¿en dónde te encuentras en este momento?
Navegando por mmhabits.com me encontré con este interesante artículo donde se habla sobre el espectro del dinero.
Muchas personas se preguntan donde se encuentran financieramente. Muchos quieren ver más artículos sobre como salir de la deuda o crear un presupuesto, otros quieren saber como acelerar sus ingresos y la acumulación de riqueza.
En la mayoría de los casos, es necesario completar los objetivos financieros de una etapa antes de pasar a la siguiente etapa en el proceso de acumulación de riqueza.
Para ilustrar este concepto, mostramos el trabajo del autor acerca del espectro del dinero:
El Espectro del Dinero
Si ves el gráfico del espectro del dinero, puedes apreciar porque el juego del dinero no es necesariamente justo y porque los ricos se vuelven más ricos. Sólo un 2% de las personas en EEUU se encuentran en las categorías de verde más claro y son las que poseen la mayor parte de la riqueza del país. Esto tiene sentido ya que el resto del país se encuentran en las zonas rojas y prácticamente no tienen activos o tienen activos menores.
Algo interesantes es que el espectro del dinero muestra uno de los factores fundamentales que los consejeros financieros advierten una y otra vez: salir de las deudas. El área roja donde los gastos son mayores a los ingresos es donde se encuentra la mayor parte de la población, también hay muy pocas etapas entre las zonas rojas y las zonas verdes, donde comienzas a construir riqueza, esto es así porque la razón ingresos/gastos es lo único que nos retiene de ser millonarios y construir riqueza. No puedes moverte más adelante sin controlar tus gastos primero.
Por el otro lado, una vez las que las deudas han sido saldadas, la habilidad de generar más dinero e incrementar la riqueza se acelera dramáticamente, nuevamente, demostrando porque los ricos se vuelven más ricos. Una vez que tengas tu dinero y hallas desarrollado los hábitos apropiados para generar dinero, tu habilidad para generar riqueza crece de forma compuesta a una tasa cada vez mayor. Por esto es que los millonarios generalmente dicen que su primer millón fue el más dificil de conseguir.
Un primer paso para armar un plan financiero es analizar nuestra situación actual.
En mi caso, es la siguiente, me encuentro con una gran cantidad de deuda y muy pocos activos:
Deudas (Pasivos): Total = US$177.000
- Créditos de Consumo: US$9.000
- Créditos Hipotecarios: US$150.000
- Crédito Universitario: US$18.000
Haberes (Activos): Total = US$15.000
- Inmuebles: US$15.000
- Otros: US$0
Mi plan en el corto plazo es disminuir mis deudas de corto plazo, a la vez que empezaré a invertir una cantidad que iré ahorrando mensualmente, todo esto lo mostraré con más detalle en la próxima entrada donde mostraré mi plan de ahorro e inversión para los próximos años. Por otra parte, una vez al mes actualizaré el balance para ir reflejando el avance y el cumplimiento de las metas y objetivos del plan.
Saludos,
