Como siempre la carta de Warren Buffet a sus accionistas es un pequeño pozo de sabiduría y sentido común, a lo largo de la semana iremos traduciendo fragmento de esta carta, ya que cómo siempre hay varios temas que pueden ser de especial interés en la carta a los accionistas de Berkshire Hathaway de este 2009 (descargala aquí). Por empezar por alguno de ellos, quizás lo mejor es empezar por el más importante de ellos, que es lo que Warren Buffet y Charlie Munger no hacen a la hora de invertir. Casi tan o más importante es saber lo que quieres hacer, cómo lo que no quieres hacer. Una pequeña lección de inversión y gestión empresarial.

Que es lo que no hacemos, independencia financiera, gestión de las filiales y perfil de los inversores.

• Tratamos de evitar negocios sobre los que no seamos capaces de evaluar su futuro, no importa lo excitantes que pueda parecer su futuro. En el pasado, no ha sido necesario ser una lumbrera para intuir el fabuloso crecimiento que esperaba a industrias como las del automóvil (1910), aviación (1930) o televisores (1950). Pero el futuro también lo incluye la dinámica competitiva de cada sector que puede diezmar a casi todas las empresa que decidan competir en estas industrias. Incluso los supervivientes suelen acabar sangrando. Sólo porque Charlie y yo, podamos ver que una determinada industria o sector tendrá un crecimiento impresionante, no significa que tengamos la capacidad de juzgar si su márgenes de beneficios y el retorno del capital serán erosionados por una horda de competidores luchando por la supremacía en el sector. En Berkhshire siempre tratamos de invertir en negocios cuya fotografía de beneficios para las próximas décadas sean razonablemente predecible. Incluso así, cometeremos un montón de errores.

• Nunca hemos sido dependientes de la bondad de terceros. Demasiado grande para caer (Too Big To Fail) no es una posición de repliegue para Berkshire. Al contrario, siempre hemos manejado nuestro negocio de forma que cualquier exigencia de liquidez sea inmediatamente cubierta por nuestra propia tesorería. Adicionalmente, nuestra fuente de liquidez se encuentra constantantemente refrescada por el manantial de beneficios que generan nuestros negocios. Cuando el sistema financiero sufrió un paro cardíaco en septiembre de 2008, Berkshire fue un proveedor de liquidez y de capital para el sistema, no un suplicante.
• En el pico de la crisis, vertimos 15,5 mil millones de dólares en el mundo de los negocios, cuando este sólo podía mirar al gobierno federal para pedir ayuda. De estos, 9 mil millones se destinaron a reforzar el capital de tres empresas que hasta entonces habían sido admiradas y consideradas negocios seguros y que necesitaban sin demora un voto tangible de confianza. Los restantes 6,5 mil millones de dólares, se destinaron a ayudar a financiar la compra de Wrigley, que pudo ser completada sin inconvenientes mientras en el resto del mundo de los negocios reinaba el pánico.
• Solemos pagar un precio muy alto por mantener una fortaleza financiera de primera clase. Hoy en día, por los  cerca de 20 mil millones de dólares que solemos mantener en líquido o en activos equivalentes, solemos ganar una miseria. Pero dormimos bien.
• Tendemos a dejar que nuestras subsidiarias operen de forma autónoma, sin que las estemos ni gestionando ni supervisando de alguna forma. Esto significa que algunos veces llegamos tarde para detectar problemas que puedan surgir con la dirección de la compañía y esporádicamente Charlie y yo nos enteramos de sobre decisiones operacionales o de capital en las que hubiésemos estados en desacuerdo si se nos hubieran consulado. Sin embargo, la mayoría de nuestros directivo, utilizan la confianza que les hemos dado de forma magnífica, recompensando así la confianza que les hemos depositado manteniendo una actitud orientada hacia a los accionistas que erara vez se encuentra en las grandes organizaciones. Preferimos incurrir en el coste visible de sufrir algunas malas decisiones en la gestión que incurrir en los costos invisibles que se derivan cuando se toman las decisiones con demasiada lentitud (o simplemente no se toman) por una burocracia asfixiante. Por contra pretendemos operar nuestras filiales como una colección de empresas de tamaño medio y grandes, en la que la mayoría de las decisiones se toman a nivel operativo. Charlie y yo nos limitamos a la asignación de capital, el control de riesgo empresarial, la elección de los gestores y el establecimiento de su indemnización.
• N0 hacemos ningún esfuerzo para atraer a Wall Street.  Los inversores que compran o venden basándose en los medios de comunicación o en los comentarios de un analista no es el tipo de inversor que queremos para Berkshire. Queremos socios que se unan a Berkshire por qué desean realizar una inversión a largo plazo en un negocio que ellos mismos entienden y les encaja con su política de inversión. Si Charlie y yo vamos a formar una pequeña empresa con unos pocos socios, buscaremos individuos que estén en sincronía con nosotros, con los que tengamos unos objetivos  y un destino común y logran un matrimonio y un negocio feliz entre propietarios y gestores. Pasando estos principios a una escala más grande no cambia esta verdad. Para construir una población de accionistas compatible con nosotros, tratamos de comunicarnos con nuestros propietarios de forma directa e informativa.
• Lo que les contamos a nuestros accionistas es lo que a nosotros nos gustaría saber si intercambiáramos los papeles. De forma complementaria, tratamos de enviar la información financiera anual y trimestral al principio del fin de semana, para dar a nuestros inversores, en el momento en el que los mercados están cerrados,  el tiempo suficiente para analizar y digerir en esa compañía que tienen múltiples caras y negocios. Todas estas cuestiones no pueden adecuadamente resumirse en unos párrafos, sin que se presten al los titulares pegadizos que algunas veces buscan los periodistas.
• El año pasado hemos visto, en un caso, como el contenido de una comunicación puede malinterpretarse. Entre las 12.830 palabras de nuestra  carta anual  a los accionistas había esta  frase: “Estamos seguros, por ejemplo, que la economía será un caos en todo 2009 – y probablemente mucho más allá – pero esa conclusión no nos dice si el mercado subirá o bajará”. Muchas agencias de prensa informaron sólo de la primera parte de la frase, sin hacer mención alguna a la parte final. Creo que este tipo de periodismo es un desastre. Muchos lectores mal informados podrían haber pensado que tanto Charlie como yo vaticinábamos un mal año para la inversión en renta variable, a pesar que incluso en esa frase como en otras partes de la carta dejábamos claro que no podemos predecir el comportamiento del mercado. Cualquier inversión que sólo hubiera leído esas notas de prensa y les hubiera hecho caso habría pagado un alto precio. Ese día el Dow Jones cerró en 7.063 puntos y terminó el año en los 10.428. Por eso prefiero siempre las comunicaciones directas con mis accionistas.

¿Qué opciones hay para iniciar un negocio?

1. Empezar un negocio desde cero: Siendo la manera tradicional de empezar una actividad comercial, significa que deberás aprender todos los detalles de dicho negocio, experimentar, estrenar una marca o nombre comercial  y arriesgar un determinado capital.  Las estadísticas revelan que 8 de cada 10 nuevos negocios cierran en 5 años.  El riesgo es muy grande.
2. Adquirir un negocio en marcha: Con una inversión mayor, podrías comprar un negocio que esté en pleno funcionamiento. Esto reduce el riesgo de empezar desde cero. Esta opción es muy costosa porque hay que pagar por la compra de un negocio en marcha. El expropietario del negocio, al venderlo, se desvincula y deja al nuevo propietario a cargo de todo, incluyendo los problemas.
3. Adquirir una franquicia: Aquí empiezas un negocio desde cero, pero usando el concepto de negocios, la experiencia y la asistencia técnica de una organización (franquiciadora),  como también el uso de una marca reconocida. El franquiciador se convierte en una especie de aliado, que debe asistir y asesorar para que su negocio tenga éxito, te enseña cómo manejarlo, te da la fórmula y los detalles probados para resolver problemas y te acompaña en los procesos de marketing. En algunos casos también facilita incluso la materia prima y los productos. de esta manera formas parte de una cadena reconocida y al mismo tiempo eres dueño de tu propio negocio.

Las estadísticas son elocuentes. Un estudio reveló que el 96.9 % de las franquicias abiertas durante 5 años atrás seguían en operación, y que más del 85 % de las mismas continuaban siendo operadas por el propietario inicial.  Un propietario de este tipo de negocios tiene 4 veces más de posibilidades de éxito que otro que empieza un negocio simplemente de cero y sin apoyo.

Es por esto que la industria de las franquicias es la de mayor crecimiento en los Estados Unidos  y viene siendo apoyada ampliamente por los Gobiernos de los Países desarrollados para impulsar los negocios pequeños.  Se ha probado que en momentos de crisis, los negocios franquiciados se mantienen, y que mientras las grandes empresas reducen personal, las franquicias crecen  y venden más.

¿Qué es una Franquicia?

(desde Wikipedia)

La franquicia es un formato de negocios utilizado en comercio por el que una parte llamada franquiciante cede a otra llamada franquiciado la licencia de una marca a cambio de un derecho de entrada (franchise fee), así como sus métodos de hacer negocios a cambio de una tarifa periódica o regalía. En ciertos casos, el franquiciante percibe también una regalía o canon por concepto del manejo publicitario de la marca.

La franquicia consiste en aprovechar la experiencia de un empresario que ha conseguido una ventaja competitiva destacable en el mercado. Dicha ventaja puede consistir en una marca de prestigio, productos o métodos patentados o, simplemente, un profundo conocimiento del negocio que le hace conocedor de la fórmula de obtener beneficios. Mediante el contrato de franquicia, el franquiciador (o franquiciante) se compromete a transmitir parte de esos valores al franquiciado (o franquiciatario) y éste consigue una sensible reducción de los requisitos de inversión así como el riesgo.

Obligaciones de las partes

Los contratos son libres y pueden incluir una gran variedad de cláusulas. Sin embargo, éstas son algunas de las más corrientes.

El franquiciador o franquiciante se compromete a:

• Ceder la licencia de marca y los signos de identificación de la misma: logotipo, colores corporativos, etc.
• Transmitir el saber hacer o know-how al franquiciado a través de diversos métodos: formación del personal, prestación de apoyo continuo, etc.
• Realizar una inversión publicitaria de la marca por un importe periódico pactado (en base al royalty de publicidad).
• Dar asistencia tecnológica.

Por su parte el franquiciado o franquiciatario debe pagar un canon inicial y realizar unos desembolsos periódicos o royalties. Dichos royalties se pueden pactar como una cifra fija o bien como un porcentaje sobre las ventas. Además, se compromete a:

• Preservar la imagen de marca de la empresa franquiciada manteniendo un comportamiento honesto y unos requisitos estéticos y de limpieza en los establecimientos.
• Respetar los métodos comerciales y el know-how transmitido.
• Adquirir los suministros del franquiciador, en muchas ocasiones, con exclusividad.
• Someterse al control del franquiciador.

Puntos previos a considerar parar adquirir una franquicia:

• Deben conocer los deberes y obligaciones tanto el franquiciador como el franquiciado.
• Se debe explicar el funcionamiento operativo y comercial de una franquicia.
• Se debe estudiar, analizar y comentar el Contrato de Franquicia.
• Se deben indicar riesgos y beneficios tanto para el franquiciador como para el franquiciado.
• Se deben indicar ventajas y desventajas de este sistema para el franquiciado.

¿ ESTA LISTO PARA FRANQUICIAR SU NEGOCIO ?

Una de las decisiones más difíciles para el empresario que ya ha probado el éxito en su negocio es saber cuándo lanzarse a franquiciar. Los indicadores que pueden mostrar que un negocio está listo para entrar a este esquema son los siguientes :

• Los propios consumidores comienzan a preguntarse cuando se abre una sucursal cerca de donde vive.
• Cuando otro empresario se acerca con el afán a asociarse o comprar el concepto para trasladarlo a otro lugar.
• Cuando la rentabilidad que entrega cada local sea atractiva para el franquiciado.
• Cuando tenga la certeza de que pueda enseñar y trasmitir la operación del negocio a otras personas.
• Cuando tenga la voluntad de transmitir ese know how a otros inversionistas. Una cosa es poder hacerlo y otra, tener la voluntad verdadera para hacerlo.

No obstante lo anterior, muchos creen que contando con un Contrato de Franquicias y un Manual de Operaciones, es suficiente para comenzar a franquiciar un negocio. Se han visto muchos casos donde el aligeramiento de los contratos para que sean mas comerciales, la no aplicación de los royalties establecidos, la inadecuada selección de franquiciados, la falta de inversión en términos de imagen y decoración de los establecimientos, la falta de apoyo y supervisión hacia el franquiciado y en general, una oferta incompleta, han hecho fracasar interesantes proyectos.

Para franquiciar su negocio el nombre y las marcas que lo distinguen deben estar protegidos por una parte o cualquier otro medio legal previsto en la legislación, y además, es importante que marca del franquiciante tenga reconocimientos del público dentro del mercado.

Tampoco han sido exitosos los conceptos de franquicias que permitan a sus franquiciatarios márgenes operativos que no puedan compararse con los estándares de la industria.

Han sido y seguirán siendo franquiciables solamente aquellos negocios cuyo producto o servicio satisfaga una necesidad real del mercado en el que pretendan desarrollarse. Es decir, que aporten un valor agregado al mercado, y que sea apreciado por el consumidor de ese mercado. Es importante considerar que no puede haber posibilidades de éxito cuando una empresa decide lanzar una franquicia sin la experiencia y la antigüedad debidas.

En las franquicias, muy a diferencia de la licencia de marcas y de los contratos de distribución, el franquiciante debe vivir por y para el franquiciatario. La teoría indica que todo debe girar en torno al franquiciatario; la asesoría, el apoyo logístico y operativo, los insumos, los proveedores, etc.

Etapas de un plan de franquicias

El desarrollo de un plan de franquicias, consiste básicamente en implementar las siguientes etapas :

1. Análisis preliminar de la empresa para ver la factibilidad del proyecto.
2. Desarrollo de los aspectos Legales, Operacionales y Comerciales de la Franquicia.
3. Venta y Supervisión de la primera Franquicia.

ETAPA I: Análisis preliminar de la empresa para ver la factibilidad del proyecto.

Esta etapa contempla un análisis cuantitativo de las sucursales y cualitativo tanto de las sucursales como de la Casa Matriz. La viabilidad de los aspectos cuantitativos, analizados desde el punto de vista de un franquiciado, es fundamental para seguir adelante.

ETAPA II : Análisis aspectos Legales, Operacionales y Comerciales

Con el fin de tener bases muy sólidas y estructuradas, antes de vender la primera franquicia. Esta etapa contempla entre otras, las siguientes actividades:

• Propuesta respecto a la determinación de la tarifa de Derecho Inicial (franchise fee), los royalties y la publicidad a pagar por el franquiciado mensualmente.
• Diseño del catálogo de franquicias para ser enviado por mail.
• Entrega de todos los Contratos Legales de Franquicias revisados por un abogado especialista en el tema. En dichos contratos se explica con detalle, los deberes y obligaciones de cada una de las partes.
• Entrega de un manual donde se indican en forma detallada, los pasos que se deben seguir en la Venta de Franquicias.
• Entrega del Perfil Psicológico que se busca en el franquiciado ideal.
• Indicar el apoyo que la empresa debe brindar al franquiciado en la Implementación, Operaciones, Capacitación, Marketing y Planificación de largo plazo.
• Revisión del Manual de Operaciones adaptado a los franquiciados.

ETAPA III :Venta de la Primera franquicia

Debe considerar la venta de una priemra franquicia y el seguimiento de su correcta implementación y funcionamiento durante los primeros meses de operación.

Las etapas I y II de este proyecto deberían tener una duración aproximada de 2 meses, antes de vender la primera franquicia.

En el negocio de las franquicias “la casa” tiene todas las cartas

La empresa que concede la franquicia tiene requisitos específicos entre ellos recibir una suma sustancial por el privilegio de tener una franquicia y generalmente un royalty mensual o anual. El que desea abrir una franquicia debe saber que la casa tiene todas las cartas, y el propietario potencial tiene que negociar fuertemente para no encontrarse en desventaja desde el comienzo. Los contratos favorecen a la empresa, no al concesionario. La corporación matriz determina las reglas del juego y recolecta su porción de las ganancias.

Tener una franquicia no absuelve al dueño de las responsabilidades que tendría si fuera un negocio normal y corriente. En todo caso, puedes tener aun más responsabilidades, esas que están en el contrato de franquicia que firmarás con la empresa.

Los Franquiciadores  Como Fuente de Financiamiento

Existen fuentes alternativas de financiamiento disponibles para un nuevo negocio. Estas fuentes incluyen franquiciadores; que se pueden usar únicamente para iniciar el negocio. Además, muchos franquiciadores, como el propio Mc. Donald’s, han buscado desesperadamente en los mercados internacionales la expansión que ya no pueden lograr en su propio país, debido al nocivo efecto que ha tenido la recesión estadounidense en los últimos años, en el desarrollo de las franquicias. Las crecientes ventas originadas por los franquiciadores extranjeros (y el consecuente pago de royalties) están representando para muchas de estas empresas un verdadero respiro, al tiempo que puede ayudar a los franquiciados a involucrarse en el negocio por menos dinero que si empezara un negocio similar por su cuenta. Algunas veces el franquiciador le permitirá hacer un pequeño pago de contado, como cuota inicial y, entonces le prestara el resto del dinero necesario para iniciar el negocio.

¿Nos alquilamos un superpetrolero?

El viernes el precio del crudo cerraba a 41,68 dólares el barril, inmediatamente puedes vender el crudo comprado a 41,68 dólares con un contrato forward con vencimiento a Septiembre 2009 a 52,85 dólares. Obviamente, el único problema es tener que almacenar los barriles durante el tiempo que media entre la compra y la entrega (unos 7 meses) y correr con el coste de almacenamiento.

Por ellos os propongo que alquilemos un superpetrolero, con un coste de 60.000 dólares al día y una capacidad para almacenar 2 millones de barriles, sólo lo tenemos que dejar aparcado en el puerto a la espera del día de entrega. Comprar dos millones de barriles al precio de 41,68 dólares no sale por unos 83 millones de dólares. Con la venta del forward sobre 2 millones de barriles obtenemos unos 105,7 millones de dólares.

Alquilar el petrolero nos saldría por unos 9,7 millones de dólares, así que nos queda una ganancia neta de 11,6 millones de dólares. Una rentabilidad superior al 10% en menos de 7 meses (una TIR cercana al 20%), que no está nada mal con los tiempos que corren y en una operación con riesgo nulo (bueno salvo que se hunda el buque o lo secuestren si pasa por delante de Somalía, pero seguro que se pueden cubrir estos riesgos con un buen seguro). Y esta rentabilidad la obtendríamos sin apalancar la operación.

Sólo no falta reunir los 83 millones para comprar los barriles y los 9,7 millones de dólares para alquilar el superpetrolero. ¿alguien se anima? Después no os quejéis  que no os damos buenas ideas para ganar dinero.

Seguro que alguna vez, al usar una calculadora hipotecaria avanzada en la que nosotros ingresamos el capital, la tasa de interés y el plazo se nos muestra  una tabla donde aparece la cuota mensual y la “tabla de amortización“. Seguramente le ha llamado la atención que en los primeros años de su hipoteca se pagan muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital, mientras los intereses son bajísimos.

Por poner un ejemplo, si tuviéramos un préstamo de 300.000 euros a 30 años y a un tipo de interés del 4%, las cuotas mensuales serían de 1.432,24 euros. El primer pago correspondería a 1.000 euros de intereses y únicamente a 432,24 euros de cancelación del capital prestado. En cambio, 30 años más tarde, el último pago serían 4,76 euros de interés y 1.427,49 euros de capital.

Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de fijar el pago en cuotas constantes. Este sistema se denomina sistema de amortización francés.

Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo o tasa de interés y el número de cuotas claramente. Pero también hay que considerar que estamos imponiendo que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y, y aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.

Siguiendo con el ejemplo anterior, de 300.000 euros a 30 años al 4% de interés, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros. El 4% de dicho capital son 12.000 euros. Dicho tipo de interés es anual, y por tanto en la primera cuota debemos pagar 1.000 euros de intereses. El resto de la cuota es amortización del préstamo (432,24 euros). En cambio en la última cuota queda por amortizar 1.427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10, lo que da unos intereses mensuales de 4,76 euros.

Por supuesto que si quitamos la restricción de la cuota fija hay otras formas de amortizar. Pero claro, el requisito es pagar siempre como mínimo los intereses que queden pendientes. Por ejemplo, podríamos querer amortizar en todos los pagos una cantidad fija. En nuestro caso 833,33 euros (es decir, 300.000 euros entre 30 años y entre 12 meses). El problema es que en el primer pago tendríamos que seguir dando al banco los 1.000 euros de intereses, luego en el primer pago la cuota sería de 1.833,33 euros. En el último pago sólo nos quedaría por devolver 1.000 euros, luego los intereses serían de 40 euros al año o 3,33 euros al mes. Luego dicha última cuota sería de únicamente 1003,33 euros. Justo lo contrario de lo que quiere la gente, cuotas altas al principio y bajas al final de la vida del préstamo. Este sería un sistema de amortización constante.

Por último un pequeño detalle. Cuando varía el tipo de interés, la cuota no puede permanecer constante a no ser que se cambie también el plazo del préstamo, y siempre que los intereses no excedan la cuota fija. Por tanto lo que se suele hacer es aumentar la cuota.

Fuente: elblogsalmon.com

A menos que tengamos en nuestro país la opción de préstamos a tasa fija, la cual implica generalmente mayores cuotas en un principio comparadas con los préstamos a tasa variable, en este caso el monto de la cuota de la hipoteca permanecerá fija por todo el plazo del préstamo en la divisa correspondiente del país.

Desde latercera.com: Seguir arrendando y ahorrar para juntar un pie más alto puede ser un buen negocio. Antes de lanzarse en busca de la casa propia, vea aquí algunos consejos para evaluar cuál es su mejor opción.

Razones para querer una casa propia pueden haber muchas, desde las más prácticas hasta algunas más bien emocionales: demasiado tiempo arrendando, haber completado un ahorro suficiente para el pie o incluso haberse “enamorado” de una vivienda en particular. Lo cierto es que todo el mundo aspira a tener su casa propia, pero siempre es bueno preguntarse si es más conveniente comprar ahora o seguir arrendando. La respuesta dependerá de varias circunstancias.

Si una persona necesita contar con una casa o departamento en forma temporal, evidentemente debería arrendar. Y si hay escasez de inmuebles para la venta también es más recomendable pagar un alquiler. En tanto, si encontramos una oportunidad que “vale oro” o simplemente, tenemos la idea fija de contar con una casa en especial, la compra siempre es una buena opción.

¿SI ARRIENDO BOTO LA PLATA A LA BASURA?

Es muy probable que más de alguna vez haya escuchado el siguiente comentario: “Siempre es preferible pagar un dividendo que arrendar, pues al menos así estoy invirtiendo en una propiedad, mientras que al arrendar estoy botando la plata a la basura”. Sin embargo, muchas veces la gente asume que todo el monto que paga en un dividendo es ahorro. Es decir, cree que está “capitalizando” el 100% de dicha cuota en su propiedad, sin considerar que el dividendo está compuesto tanto por el pago del capital como de los intereses del crédito.

Al comienzo, cuando la deuda hipotecaria es todavía alta, una parte importante del monto va destinado sólo al pago de intereses, mientras que el saldo se capitaliza. A medida que pasa el tiempo y que la deudadividendos va disminuyendo, la proporción se va revirtiendo hasta que los últimos se destinan prácticamente en un 100% para el pago del capital.

Es por ello que antes de decidirse a comprar hay que comparar lo que se va a gastar en intereses con lo que se gastaría en arrendar un bien similar. Por ejemplo: usted está interesado en comprar un departamento que cuesta 4.000 SMD. El banco le ofrece un crédito a 20 años por el total del monto, a una tasa efectiva de inflación + 4,5% anual (equivalente a inflación + 0,367% mensual calculado en forma compuesta).

El dividendo por este crédito sería de 25,11 SMD. ¿Conviene tomar el crédito? En principio habrá que saber qué parte de las 25,11 UF corresponden a intereses. La tasa mensual multiplicada por el monto de la deuda son intereses (4.000 SMD x 0,367%) es decir, 14,70 SMD. La diferencia de 25,11 – 14,70 ( 10,41 SMD), corresponde al pago del capital del préstamo para ese primer dividendo.

Si arrendar un departamento similar cuesta menos de 14,70 UF, entonces conviene arrendar y destinar la diferencia (las 10,41 UF) a ahorro. En este caso diríamos que el mercado del arriendo de propiedades está “barato” en relación con el mercado financiero. Si por el contrario el costo de arrendar fuera mayor a las 14,7 UF de intereses, convendría comprar hoy.

¿Hasta cuándo ahorrar? Mientras continúe la situación de que el arriendo es menor al pago de intereses, en teoría sería conveniente arrendar hasta que, o bien baje la tasa de interés, o suba el valor del arriendo y se revierta la situación. En un mercado perfectamente competitivo, ambas opciones debieran converger.

¿CUANTO COLOCAR DE PIE?

Cuando una persona ya ha decidido adquirir una casa o departamento aparece una nueva duda: ¿Cuánto dar de pie para esta compra? Por ejemplo, alguien dispone de las 4.000 SMD que cuesta la vivienda, pero evalúa si comprar la propiedad al contado o tomar un crédito hipotecario. Si paga al contado, tendrá la ventaja aparente de que no tendrá que cancelar dividendo alguno a futuro.

Sin embargo, esta persona estaría “inmovilizando” los 4.000 SMD invertidas en la propiedad, dinero por el cual podría recibir una rentabilidad alternativa. Si esta persona puede invertir sus fondos a una tasa supuesta de inflación + 4,5%, lo que deja de recibir serían unas 180 SMD anuales. En el otro extremo, asumamos que un banco ofrece un crédito hipotecario que no exige pie, también a una tasa de inflación + 4,5% (equivalente a inflación + 0,376% mensual) a un plazo de 100 años. Para esta simulación, el dividendo a pagar sería de 14,8 UF, casi 180 UF al año, lo mismo que obtendría al invertir su dinero.

¿Se trata de una coincidencia? Para nada. Como en ambos casos tanto la tasa cobrada por el hipotecario como la tasa a la que puede invertir es la misma, ambas opciones son idénticas desde el punto de vista financiero. Muchas veces sucede que por una baja en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, las personas se sienten tentadas a aumentar la proporción de financiamiento vía deuda. Sin embargo, si bajan las tasas de los créditos también bajarán las tasas ofrecidas por los depósitos. Por este motivo, la rentabilidad alternativa de los fondos ahorrados (no invertidos en la vivienda) también tendrá un rendimiento menor. En definitiva, si se está en un mercado eficiente, la decisión de cuánto pie dar debiera ser tomada en función de la capacidad disponible de la persona para ello. Incluso, lo normal es que el costo de un crédito hipotecario sea mayor que la rentabilidad alternativa que se podría obtener de ese dinero (suponiendo siempre un nivel de riesgo similar).

Esto es un buen argumento para intentar dar un pie lo más alto posible. Para cualquier persona que tiene recursos disponibles debiera tener presente que si se endeuda a una tasa superior a lo que pueden rendir sus propios fondos, está haciendo un mal negocio, pues podría haberse “prestado a sí mismo” la plata a una tasa menor.

Si bien este es un ejercicio teórico, la tasa de interés que hemos utilizado (entre un 5% y un 10%) son unas que perfectamente podríamos encontrar en el mercado.

Los resultados: por ejemplo si partimos con un Capital Inicial de US$5.000 dólares y reinvirtiéramos las ganancias constantemente obteniendo un 10% de rentabilidad anual, nos demoraríamos 56 años en llegar a tener US$1.000.000. ¿Qué pasa si tenemos más capital inicial o encontramos mejores tasas para invertir nuestro dinero? bueno, obviamente llegamos antes a la meta, ¿Qué pasa si a medida que pasan los años vamos agregando nuevo capital? también llegamos antes. Por ejemplo, si ahorramos durante 10 años US$5.000 y los invertimos a un 7,5% y desde el año 11 en adelante sólo reinvertimos las ganancias, nos demoraríamos 46 años en llegar al US$1 Millón.

Aunque el ejercicio es teórico, nos demuestra que todos podríamos llegar en una vida a tener un patrimonio de US$1 Millón, sólo hay que ordenado, perseverante, y sí, tener algo de suerte, porque fuertes gastos imprevistos como una recesión, enfermedades, cesantías, etc, podrían echar por la borda los planes financieros, pero por lo menos estarás en una mejor posición para enfrentarlos.

Aquí está la tabla con los resultados, C= Capital inicial, i= tasa de interés, N= años.

• Interés simple: Es aquel pagado sobre el capital original (que permanece invariable). En consecuencia, el interés obtenido en cada unidad de tiempo es el mismo. Por ejemplo, si por una inversión original de $100, obtenemos un interés simple mensual de 10%, significa que cada mes obtendremos $10 de interés, luego el primer mes tendremos ($100 + $10) = $110, el segundo mes tendremos ($100 + $10 + $10) y así sucesivamante, luego el mes “N” tendremos ($100 + N*$10). La fórmula general para el Interés simple es:
  • VF = C * (1 +N*i*), donde:
    • VF = valor que obtendremos en el período N
    • C = Capital inicial
    • i = tasa de interés por cada período
    • N = período para el que se quiere calcular el VF
• Interés compuesto: Con la aplicación del interés compuesto (al contrario del interés simple) obtenemos intereses sobre intereses, esto es lacapitalización del dinero en el tiempo. Calculamos el monto del interés sobre la base inicial más todos los intereses acumulados en períodos anteriores; es decir, los intereses recibidos son reinvertidos y pasan a convertirse en el nuevo capital. Llamamos monto de capital a interés compuesto o monto compuesto a la suma del capital inicial con sus intereses. La diferencia entre el monto compuesto y el capital original es el interés compuesto. El intervalo al final del cual capitalizamos el interés recibe el nombre de período de capitalización. Por ejemplo, si por una inversión original de $100, obtenemos un interés compuesto mensual de 10%, significa que primer mes tendremos ($100 + $10) = $110,donde los $10 son el 10% de $100, igual que en el caso anterior, pero el segundo mes tendremos ($110 + $11 = $121, dodne los $11 corresponden al 10% de $110, de esta manera el interés se aplica sobre el nuevo capital y así sucesicamente, generando intereses mayores. Luego el mes “N” tendremos ($100 * (1+ 10%)^N). (^=elevado a ). La fórmula general para el interés compuesto es:
  • VF = C * (1+i)^N, donde:
    • VF = valor que obtendremos en el período N
    • C = Capital inicial
    • i = tasa de interés por cada período
    • N = período para el que se quiere calcular el VF

¿Es tanta la diferencia entre estos dos tipos de interés?, veamos un ejemplo a distintos periodos, para un capital inicial de 100 y un interés del 10%::

Es tremenda la diferencia! esta “gracia” del interés compuesto es la que vamos a utilizar bastante en nuestros futuros análisis y planes.