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¿Como funciona el sistema de amortización que se usa en los créditos hipotecarios? (o el sistema de amortización francés).
Seguro que alguna vez, al usar una calculadora hipotecaria avanzada en la que nosotros ingresamos el capital, la tasa de interés y el plazo se nos muestra una tabla donde aparece la cuota mensual y la “tabla de amortización“. Seguramente le ha llamado la atención que en los primeros años de su hipoteca se pagan muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital, mientras los intereses son bajísimos.
Por poner un ejemplo, si tuviéramos un préstamo de 300.000 euros a 30 años y a un tipo de interés del 4%, las cuotas mensuales serían de 1.432,24 euros. El primer pago correspondería a 1.000 euros de intereses y únicamente a 432,24 euros de cancelación del capital prestado. En cambio, 30 años más tarde, el último pago serían 4,76 euros de interés y 1.427,49 euros de capital.
Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de fijar el pago en cuotas constantes. Este sistema se denomina sistema de amortización francés.
Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo o tasa de interés y el número de cuotas claramente. Pero también hay que considerar que estamos imponiendo que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y, y aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.
Siguiendo con el ejemplo anterior, de 300.000 euros a 30 años al 4% de interés, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros. El 4% de dicho capital son 12.000 euros. Dicho tipo de interés es anual, y por tanto en la primera cuota debemos pagar 1.000 euros de intereses. El resto de la cuota es amortización del préstamo (432,24 euros). En cambio en la última cuota queda por amortizar 1.427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10, lo que da unos intereses mensuales de 4,76 euros.
Por supuesto que si quitamos la restricción de la cuota fija hay otras formas de amortizar. Pero claro, el requisito es pagar siempre como mínimo los intereses que queden pendientes. Por ejemplo, podríamos querer amortizar en todos los pagos una cantidad fija. En nuestro caso 833,33 euros (es decir, 300.000 euros entre 30 años y entre 12 meses). El problema es que en el primer pago tendríamos que seguir dando al banco los 1.000 euros de intereses, luego en el primer pago la cuota sería de 1.833,33 euros. En el último pago sólo nos quedaría por devolver 1.000 euros, luego los intereses serían de 40 euros al año o 3,33 euros al mes. Luego dicha última cuota sería de únicamente 1003,33 euros. Justo lo contrario de lo que quiere la gente, cuotas altas al principio y bajas al final de la vida del préstamo. Este sería un sistema de amortización constante.
Por último un pequeño detalle. Cuando varía el tipo de interés, la cuota no puede permanecer constante a no ser que se cambie también el plazo del préstamo, y siempre que los intereses no excedan la cuota fija. Por tanto lo que se suele hacer es aumentar la cuota.
Fuente: elblogsalmon.com
A menos que tengamos en nuestro país la opción de préstamos a tasa fija, la cual implica generalmente mayores cuotas en un principio comparadas con los préstamos a tasa variable, en este caso el monto de la cuota de la hipoteca permanecerá fija por todo el plazo del préstamo en la divisa correspondiente del país.
